Опыт Real Estate инвестиции в Канаде 2

Оригинал взят у rastroe в Опыт Real Estate инвестиции в Канаде 2
Продолжаем обсуждать опыт владения многоквартирным домом в Канаде. Первая часть.



В Канаде продажа таких домов достаточно отработана. Но есть небольшие подводные камни. Так что лучше чтобы ваш адвокат специализировался на таких сделках. Сам процесс продажи занимает несколько месяцев. Лучше покупать в конце зимы и первой половине месяца из-за нескольких факторов:

  • можно проверить правильную работу отопления во всем доме.
  • налоги платить только в следующем году
  • месячные платежи будет собирать предыдущий владелец. А пользоваться деньгами - Вы.

Наконец Вы стали владельцем многоквартирного дома. Поздравляю. Теперь надо этим управлять. У владельца несколько вариантов - управлять самому или нанять управляющую компанию. Управление компанией или специально нанятим человеком стоит где-то $60-$100 в месяц за квартиру. Но довольно многие вопросы все равно придется решать самому. Еще вариант - создать самому такую управляющую компанию для 6 квартирных домов не очень подходит. В таких случаях лучше покупать дом на 30-40 квартир. В моей ситуации я сам управляю своими домами.

В каждой провинции Канады свои законы по сдаче жилья в наем. В Онтарио владелец или его агент имеет право брать с нового жильца плату за первый месяц и за последний. Без "залога от разрушения" (damage deposit). А в Британской Колумбии можно брать первый месяц и залог. Как владелец жилья будьте готовы постоянно ходить в суды. Управляющая компания часто не может представлять владельца в суде. О самых типичных случаях расскажу ниже. Конфликты между жильцами и владельцами в Онтарио разбирает специальный трибунал. Часто посещая его еще раз убедился какие люди все разные.

С кем только не приходится общаться лендлорду. У меня жили уголовники, наркоманы, люди с официальными психическими расстройствами. И не всегда владелец волен выбирать себе жильцов. В квартирах устраивали оргии по ночам и растили наркотики. А когда в доме заводится "паршивая овца", нормальные, хорошо платящие жильцы сразу начинают съезжать. Им то проблемы зачем? И в доме могут остаться только "чудики". Кстати, за все время владения не пересекался с "русскоязычными" жильцами или другими иммигрантами. Все мои жильцы - канадцы в нескольких поколениях.

В принципе, процесс выселения плохого жильца хорошо прописан в законах. Проблема в том что сам процесс может занять несколько месяцев. И будет стоить минимум $500-$600. И все это время не платящий жилец занимает квартиру. А выселять можно только не платящего жильца или СИСТЕМАТИЧЕСКИ мешающего другим жильцам. И только через суд. А если он\она пачкает везде? Или зимой выстудит весь подъезд, оставив входную дверь открытой и подперев ее камнем? Или еще какую креативную идею учинит. Так что выбор будущего жильца мероприятие более ответственное чем выбор жены. ;-)

При выборе жильца ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно проверять его\ее кредитную историю. Если на человеке висит много тысяч долга и банкротства, ОЧЕНЬ высокая вероятность что и вам он\она платить не будут. Ну чем вы лучше предыдущих кредиторов? По личному опыту самые худшие жильцы - это молодые люди (18-37 лет) и матери-одиночки. Канадская молодежь очень часто инфантильна. Им все должны. Просто по факту существования. А у матерей-одиночек оплата жилья часто идет в самом конце списка трат.

Несколько случаев из практики. К матери-одиночке поселяется "друг" только из тюрьмы. К ним в гости начинают ходить другие его "друзья". Скандалы, крики, вызовы полиции, пустые шприцы на полу в общих коридорах. Другие, нормальные жильцы, офигивают от такой крутизны жизни. Даю нотис ответственному квартиросъемщику. Ноль позитивной реакции. Обращаюсь в суд на выселение. Суд из-за загруженности назначают через ДВА месяца. На суде квартиросъемщица пускает слезу и обещает исправиться. Мне суд отказывает в выселении. Но друг то никуда не делся. Веселье продолжается. Ребята перестают платить за квартиру. Нормальные жильцы массово валят от такой экзотики. Новый суд еще через месяц постановляет выселить и взыскать не уплаченный долг. Вот до сих пор и взыскиваю.

Некоторые жильцы за несколько месяцев умудряются превратить свеже -отремонтированную квартиру в руины Дверь в спальню(на фото двери спальни детеныша). Или поссориться со всеми соседями так что вы можете получить звонок от такого жильца ночью с субботы на воскресенье с жалобой, что он не может попасть в квартиру потому что личина замка залита клеем. И это при том, что внутрь подъезда могут попасть только свои. Или звонок от жильца с жалобой что сосед играет на барабанной установке (кстати, не плохо стучит) в 10 часов вечера. А ему завтра рано на работу. А по закону тишину нужно соблюдать только после 11 вечера.

Или две студентки из другого города хотят поступить в местный колледж. Одна из них приезжает и осматривает 2-х спальную квартиру. Вроде бы все всем довольны. Подписываем контракт на год. В день вселения обе студентки приезжают с бой-френдами. Не знаю что там у них было, но в первый день все разругиваются в пух и прах. В результате никто не хочет жить ни с кем. Все разбегаются по разным углам а квартира остается пустой. Мне остается подтереться контрактом. ;-)))

Так что если вам грустно и скучно - прикупите себе многоквартирный дом.

Выводы

Так стоит ли связываться с инвестициями в многоквартирный дом в Канаде? Каждый решает для себя.

Из плюсов. Стратегия работает. Все это время дома приносят прибыль. Управление объектами не требует каждодневных усилий. Владение такими заметными активами повышает ваш рейтинг у финансовых контор. То есть и под другие большие проекты вам деньги дадут.

Из минусов. Управление требует усилий и некоторого времени. Доходность этого проекта около 5% годовых. А у меня и другие проекты. Времени и сил на все не хватает. Так что лично я постепенно закрываю этот проект.

Вывод. Имеет смысл быть активным владельцем-управляющим только когда нет особо других дел. На пример, на пенсии. Или скидывать управление на кого-либо еще. И быть только владельцем.


UPD1: Из текста статьи может показаться что я имею что-то против матерей-одиночек. На самом деле, как говорят, "ничего личного". Просто статистика для инвестора-квартировладельца рулит. У меня среди жильцов есть отцы-одиночки. Так вот - это самая надежная категория для нас, инвесторов.



Tags: