Опыт Real Estate инвестиции в Канаде

Оригинал взят у rastroe в Опыт Real Estate инвестиции в Канаде
Не уверен, что будет интересно сообществу. Цель этой статьи - поделиться опытом владения "доходными" домами в Канаде. Все названия организаций и конкретных мест - просто для фактического освещения событий. У меня нет намерений продавать Вам что-либо. Это скорее "делай добро, бросай его в воду"


И так, начнем повествование. Несколько лет назад решил стать лендлордом и прикупить себе несколько "доходных" домов с жильцами. Одно из условий - нулевое вложения денег из собственного кармана. До этого домами с жильцами не владел. Теоретическое изучение вопроса в течении нескольких предыдущих лет давало ощущение некоторой уверенности.

Шаг 1. Начал процесс с получения денег для начального платежа (downpayment). Для этого получил второй кредит под почти выплаченный дом. Почему отдельный кредит? Дело в том что в Канаде проценты с кредита на бизнес платятся с до-налоговых денег.

Шаг 2. Нахождения опытного Real Estate агента. В Канаде, при покупке дома, с покупателя агент не берет ни цента. Оплата агента за счет продавца. Я искал агента, члена организации Real Estate Investing In Canada (REIN). И это был один из самых умных шагов. Агент не только нашел для меня шести-квартирный дом по моим параметрам. Но и помог в проведении инспекции (building inspection), получении кредита и еще кучи мелочей. Даже после покупки он, по моей просьбе, проверял кредитный рейтинг потенциальных жильцов. Что очень помогало отсеивать совсем "чудиков".

Шаг 2.5. Определитесь, что Вам надо в смысле инвестиций. Можно купить одну квартиру\дом. Можно многоквартирный дом до 6 квартир. А можно многоквартирный дом с более чем 6 квартир. В каждом из перечисленных случаев есть плюсы и минусы. Детальное обсуждение этих плюсов и минусов не входит в мои планы. Если интересно, почитайте книги из списка ниже. Там все случаи рассмотрены. Мне было интересно 6 квартирные дома на севере от Торонто (Barrie).

Шаг 3. Покупка. Цена многоквартирного дома не берется "от балды". А высчитывается по сложной формуле. Есть специальный таблицы, которые учитывают стоимость рента в этом районе, платы за электричество и газ, возможность не сдачи и много других факторов. Это к тому, что торговаться о цене с многоквартирными домами почти не нужно. Важный элемент цены - текущий износ здания и необходимые работы для приведения к "нормальному виду". Но в этом вопросе поможет техническая инспекция. Обычно такого типа дома покупаются уже заселенные. И эти же жильцы переходят "по наследству" новому владельцу.

Хорошие книги для желающих владеть домами в Канаде: 97 Tips for Canadian Real Estate Investors и 81 Financial and Tax Tips for the Canadian Real Estate Investor. Эти книги отработали свою цену много раз.

Конец первой части. Если будет интерес в сообществе, во второй части опыт управления многоквартирных домов. Выбор жильцов. Не придуманные истории.

UPD: Расчет доходности и цены 6 квартирного дома для Barrie, Ontario в 2008 году. Уже не помню насколько там стоят правильные цифры. Просто для наглядности принципа расчета.
Price Calc

UPD2: Часть 2



Tags: